Najem okazjonalny – co warto wiedzieć o tej formie najmu

W tym artykule wyjaśnimy, czym jest najem okazjonalny, jakie warunki trzeba spełnić, aby go zawrzeć, i dlaczego wizyta u notariusza jest w tym procesie kluczowa.

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego, który daje właścicielowi znacznie uproszczoną ścieżkę odzyskania nieruchomości po zakończeniu lub rozwiązaniu umowy. Jego główną zaletą jest możliwość przeprowadzenia eksmisji lokatora bez konieczności wszczynania długotrwałego procesu sądowego o opróżnienie lokalu.

Ważne: Z tej formy najmu mogą korzystać wyłącznie osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali.

Klucz do skuteczności: Trzy niezbędne oświadczenia

Aby umowa najmu okazjonalnego była w pełni skuteczna i zapewniała ochronę, musi być uzupełniona o trzy kluczowe załączniki:

1. Oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji – w formie aktu notarialnego: To najważniejszy element całej konstrukcji. Najemca, w obecności notariusza, oświadcza, że w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy dobrowolnie opuści i wyda lokal. Dzięki temu oświadczeniu, w razie problemów, właściciel może udać się do sądu po klauzulę wykonalności, a następnie do komornika w celu przeprowadzenia egzekucji opróżnienia lokalu.

2. Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać: Najemca musi wskazać konkretny adres (w Polsce), pod który będzie mógł się przenieść w przypadku konieczności opuszczenia wynajmowanego mieszkania. Nie musi być właścicielem tej nieruchomości – może to być mieszkanie rodziny lub znajomych.

3. Oświadczenie właściciela lokalu wskazanego w punkcie 2: Właściciel lub osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu „zastępczego" musi złożyć pisemne oświadczenie, w którym wyraża zgodę na zamieszkanie w nim najemcy w razie wykonania egzekucji. Na żądanie wynajmującego, oświadczenie to może być opatrzone podpisem notarialnie poświadczonym, co zwiększa jego wiarygodność.

Warto wiedzieć: Kluczowe jest, aby wynajmujący zweryfikował, czy osoba wyrażająca zgodę na przyjęcie najemcy faktycznie posiada tytuł prawny do wskazanego lokalu. W tym celu warto poprosić o wgląd do dokumentu potwierdzającego to prawo, np. numeru księgi wieczystej, a w przypadku jej braku – do podstawy nabycia (np. aktu notarialnego) lub umowy najmu.

Jak zawrzeć umowę najmu okazjonalnego – krok po kroku

1. Sporządzenie umowy najmu: Umowa musi być zawarta na piśmie, na czas oznaczony (nie dłuższy niż 10 lat). Powinna zawierać informację, że jest to umowa najmu okazjonalnego.

2. Zebranie oświadczeń: Najemca dostarcza wskazanie lokalu zastępczego oraz zgodę jego właściciela.

3. Wizyta u notariusza: Najemca udaje się do kancelarii notarialnej, aby złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Notariusz sporządza je w formie aktu notarialnego.

4. Zgłoszenie do urzędu skarbowego: To niezwykle ważny i często pomijany krok! Właściciel ma 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu na zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego do właściwego naczelnika urzędu skarbowego. Niedopełnienie tego obowiązku powoduje, że umowa staje się zwykłą umową najmu, a właściciel traci wszystkie przywileje związane z uproszczoną eksmisją.

A co z prawami najemcy?

Choć najem okazjonalny wzmacnia pozycję właściciela, nie pozbawia najemcy jego podstawowych praw. Właściciel nadal jest zobowiązany do utrzymania lokalu w należytym stanie, a ewentualne podwyżki czynszu muszą odbywać się zgodnie z zasadami określonymi w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Eksmisja jest możliwa tylko w jasno określonych przypadkach – po wygaśnięciu umowy lub jej skutecznym wypowiedzeniu (np. z powodu zaległości w opłatach).

Podsumowanie

Umowa najmu okazjonalnego to dziś standard dla każdego przezornego właściciela nieruchomości. Zapewnia spokój i realne narzędzia do ochrony swojej własności.

Jeśli planują Państwo wynająć mieszkanie i chcą skorzystać z tej bezpiecznej formy, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią. Pomożemy Państwu sprawnie przejść przez wszystkie formalności i rozwiejemy wszelkie wątpliwości.