Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego: po co wybiera się tę formę

Planując nabycie nieruchomości, strony transakcji często decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej. Ma ona na celu przygotowanie gruntu pod finalizację transakcji, dając czas na uzyskanie kredytu czy uregulowanie stanu prawnego. Choć przepisy Kodeksu cywilnego dopuszczają zawarcie takiej umowy w zwykłej formie pisemnej, klienci kancelarii notarialnych coraz częściej decydują się na formę aktu notarialnego. Wybór ten nie jest przypadkowy, lecz pociąga za sobą diametralnie różne skutki prawne, decydujące o bezpieczeństwie obrotu.

Istota umowy przedwstępnej

Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego, umowa przedwstępna to zobowiązanie jednej lub obu stron do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, zwanej umową przyrzeczoną. Aby była ważna, musi określać tzw. essentialia negotii, czyli istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (w przypadku sprzedaży nieruchomości są to m.in.: określenie przedmiotu sprzedaży oraz cena).

Kluczowa różnica między zwykłą umową pisemną a tą zawartą przed notariuszem sprowadza się do skutków niewykonania zobowiązania.

Skutek słabszy (odszkodowawczy) – forma pisemna

Jeżeli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta w zwykłej formie pisemnej, jest ona ważna, ale wywołuje jedynie tzw. skutek słabszy. Oznacza to, że w sytuacji, gdy sprzedający uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej (np. znalazł kupca oferującego wyższą cenę), niedoszły nabywca nie może zmusić go do przeniesienia własności.

W takim przypadku przysługuje jedynie roszczenie o naprawienie szkody, którą strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (tzw. ujemny interes umowny). Odszkodowanie to obejmuje zazwyczaj koszty zawarcia umowy przedwstępnej oraz koszty przygotowania do transakcji (np. opłaty za odpisy z ksiąg wieczystych, prowizje, koszty podróży). Nie obejmuje ono jednak różnicy w wartości nieruchomości ani utraconych korzyści wynikających z niezrealizowanej inwestycji.

Skutek silniejszy (rzeczowy) – forma aktu notarialnego

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego rodzi tzw. skutek silniejszy. Wynika to z zasady, że jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (a przeniesienie własności nieruchomości bezwzględnie wymaga formy aktu notarialnego), strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

W praktyce oznacza to, że jeżeli sprzedający odmówi wizyty u notariusza celem podpisania umowy końcowej, kupujący może wytoczyć powództwo cywilne. Prawomocny wyrok sądu stwierdzający obowiązek zawarcia umowy zastępuje oświadczenie woli niesolidnego kontrahenta (zgodnie z art. 64 Kodeksu cywilnego). Na podstawie takiego wyroku dochodzi do przeniesienia własności, bez konieczności fizycznego udziału sprzedającego.

Wpis roszczenia do Księgi Wieczystej

Kolejnym argumentem przemawiającym za formą notarialną jest możliwość ujawnienia roszczenia w księdze wieczystej. W akcie notarialnym umowy przedwstępnej notariusz najczęściej składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis w dziale III księgi wieczystej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Taki wpis ma fundamentalne znaczenie dla bezpieczeństwa kupującego:

1. Skuteczność względem osób trzecich: Roszczenie staje się jawne. Jeśli nieuczciwy właściciel spróbuje sprzedać nieruchomość innej osobie, wpis w księdze wieczystej chroni pierwotnego kupującego. Nabywca nieruchomości obciążonej takim roszczeniem musi liczyć się z tym, że uprawniony z umowy przedwstępnej będzie mógł dochodzić swoich praw bezpośrednio od niego.

2. Potencjalny inny kupiec nie może zasłaniać się niewiedzą o istnieniu zobowiązania sprzedającego.

Weryfikacja stanu prawnego i tożsamości

Wybór formy notarialnej to także bezpieczeństwo procedury. Notariusz, jako osoba zaufania publicznego, przed sporządzeniem aktu notarialnego ma obowiązek:

• zweryfikować tożsamość stron,
• zbadać stan prawny nieruchomości w oparciu o aktualne odpisy z ksiąg wieczystych oraz inne dokumenty (np. wypisy z rejestru gruntów, zaświadczenia dotyczące rewitalizacji czy uproszczonego planu urządzenia lasu),
• upewnić się, że strony posiadają pełną zdolność do czynności prawnych i rozumieją treść podejmowanych zobowiązań.

W przypadku umowy pisemnej, strony są zdane wyłącznie na własną wiedzę i rzetelność, co nierzadko prowadzi do błędów uniemożliwiających później skuteczne dochodzenie praw (np. niewłaściwa reprezentacja spółki, brak zgody współmałżonka).

Zadatek a forma umowy

Warto również wspomnieć o instytucji zadatku (art. 394 Kodeksu cywilnego). Choć zadatek można zastrzec także w zwykłej umowie pisemnej, to w połączeniu z formą aktu notarialnego stanowi on potężne zabezpieczenie finansowe. W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała – żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Podsumowanie

Decyzja o zawarciu umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego wiąże się z poniesieniem kosztów taksy notarialnej oraz opłaty sądowej za wpis roszczenia. Jest to jednak koszt zapewniający pewność obrotu. Forma ta zamienia obietnicę sprzedaży w egzekwowalne prawo, chroniąc majątek kupującego i gwarantując, że transakcja dojdzie do skutku nawet wbrew woli nielojalnego kontrahenta.